Пәтерді қазір сатып алған дұрыс па? Күзде баспана бағасы қалай өзгереді?

Ұлттық статистика бюросы мәліметінше, тамызда Қазақстанда 35 807 тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілесі тіркелді - бұл өткен жылмен салыстырғанда 13,5 пайызға аз. Сонымен қатар, Алматыда шілдемен салыстырғанда мәмілелер саны 5,9 пайызға өскен.

2026 жыл жылжымайтын мүлік сатып алушылардың нарығына айналды

Биыл көптеген сарапшы, соның ішінде мен де байқап отырған басты өзгеріс - бастама біртіндеп сатушыдан сатып алушыға өтті. Осыдан бірнеше жыл бұрын өтімді сегменттерде сатушы пәтер бағасын, ең алдымен, көршілерінің хабарландыруларына қарап белгілеп, сатып алушыны күте алатын.

Бүгінде жағдай басқаша. Біздің тәжірибеміз көрсеткендей, пәтер іздеп жүрген адамның шамамен 8–9 нысанның ішінен таңдау мүмкіндігі бар. Жеке үйлер нарығында ұсыныс одан да көп - кейбір сегменттерде бір әлеуетті сатып алушыға 11–12 зәулім үйден келеді.

Ал сатып алушыда таңдау болған кезде, сатушылар өзара бәсекелесе бастайды. Оның үстіне, тек бағамен ғана емес, сонымен қатар пәтердің жай-күйі, жөндеуі, жоспарлануы, тұрғын үй кешені, қабаты, көрінісі, тұрағы, тіпті меншік иесінің келіссөздер жүргізуге қаншалықты дайын екені де маңызды рөл атқарады.

Бүгінде пәтерді сатудың орташа мерзімі алты-сегіз айды құрауы мүмкін. Бұл өте ұзақ уақыт.

Қазақстанда тұрғын үйге сұраныс неге төмендеп жатыр?

Себептер көп. Бірінші және ең маңызды фактор - төлем қабілеттілігі. Халықтың және кәсіпкерлердің бір бөлігінің шығындары өсті. Инфляция да, халықтың несие жүктемесі де жоғары деңгейде қалып отыр.

Бұл ретте жылжымайтын мүлік бағасы өткен жылдары айтарлықтай қымбаттады. Нәтижесінде пәтер құны мен әлеуетті сатып алушының қаржылық мүмкіндіктері арасындағы алшақтық тым ұлғайып кетті.

Екінші фактор - "қымбат" ақша. Жоғары базалық мөлшерлеме несие мен ипотеканың қымбат екенін білдіреді. Банктер қарыз алушыларды мұқият бағалайды, несие алуға мақұлдау алу қиындай түсті.

Сонымен қатар, депозиттер бойынша жоғары мөлшерлемелер қазір жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан гөрі тиімдірек көрінуі мүмкін. Банктік салымдар бос капитал үшін тұрғын үйдің бәсекелесіне айналды.

Егер адам ақшасын банкке салып, жөндеу, жалға алушылар және жылжымайтын мүлікті сатумен айналыспай-ақ жоғары табыс ала алса, әлеуетті сатып алушылардың бір бөлігі пәтер сатып алуды кейінге қалдырады.

Үшінші фактор - ұсыныстың көптігі. Сатып алушы өзіне қолайлы бір ғана емес, сегіз немесе тоғыз пәтерді көргенде, оның асығуына қажеттілік туындамайды. Ол таңдай бастайды.

Хабарландырудағы баға мен тұрғын үйдің сатылу құны - енді бірдей емес

Тек хабарландыруларға қарасаңыз, бағалар іс жүзінде төмендемей жатқандай әсер қалдыруы мүмкін. Бірақ сатушының сайтта көрсеткен цифрлары пәтердің дәл осы бағаға сатылатынын білдірмейді.

Біздің тәжірибемізде, бүгінде мәміленің нақты бағасы көбінесе хабарландырудағы бастапқы бағадан шамамен 10 пайызға төмен болады. Мұның екі себебі бар.

Біріншісі - сатушылардың алдын ала саудаласу үлесін қосып қою әдеті. Адам былай ойлайды: "Мен 100 миллион теңге алғым келеді, сондықтан 110 миллионға қоямын. Сатып алушы бәрібір саудаласады".

Сатып алушы шынымен де саудаласады. Келесі сатушы 110 миллиондық хабарландыруды көреді де, өз пәтерін де шамамен солай бағалайды. Нәтижесінде нарықта ішінара алдын ала есептелген саудаласу үлесінен тұратын баға деңгейі қалыптасады.

Бірақ екінші, неғұрлым іргелі себеп те бар. Көптеген сегменте хабарландырулардағы бағалар бүгінгі төлем қабілетті сұраныс көлеміне сәйкес келмейді. Нарық сатушылардың 2025 жылы және 2026 жылдың басында қалыптасқан үміттерін әрдайым қолдауға қауқарсыз.

Бағаның түзетілуі хабарландыру сайттарында емес, келіссөздер кезінде болады. Сондықтан мәміленің нақты құны статистикада әрқашан көріне бермейді.

2026 жылы жылжымайтын мүлік бағасы қай жерде көбірек төмендеуі мүмкін?

Меніңше, жылжымайтын мүлік нарығын үйдің жасы немесе пәтердің ауданы бойынша емес, баға сегменттері бойынша бөлген дұрыс.

Бүгінде ең күрделі сегменттердің бірі - бағасы шамамен 130–200 миллион теңге аралығындағы тұрғын үйлер. Бұл - "комфорт" және "комфорт+", ішінара "бизнес-класс" сегменттерінің сатып алушылары. Дәл осы аудитория экономикадағы өзгерістерді аса сезімтал қабылдайды.

Кәсіпкерлер ірі сатып алуларға сақтықпен қарай бастады. Бірі тұрғын үй жағдайын жақсартуды кейінге қалдырса, енді бірі ликвидтілікті сақтап қалуды жөн көреді. Ал үшіншілері сатушы әділ деп санаған бағаға пәтер сатып алуға дайын емес.

Бағасы 50–60 миллион теңгеге дейінгі жаппай сегментте жағдай сәл басқаша. Онда әлеуетті сатып алушылардың үлкен аудиториясы сақталған, бірақ сонымен бірге құрылыс салушылар тарапынан да ұсыныстар өте көп. Нысандардың көптігі өз кезегінде бағаға қысым жасай бастайды.

Құрылыс салушылар да жаңа шындыққа тап болды

Бөлек мәселе - бастапқы нарық. Соңғы бірнеше жылда жаңа тұрғын үй кешеніндегі пәтер бағасы қайталама нарықтағы ұқсас нысанның құнынан едәуір жоғары болуы мүмкін еді. Сұраныс жоғары болған кезде сатып алушы бұл айырмашылыққа мән бермейтін.

Қазір жағдай өзгеріп жатыр. Пәтерді бастапқы әрленген күйінде сатып алған адам жөндеуге, жиһаз бен техникаға қомақты қаражат жұмсау қажеттілігіне тап болады. Ақшадан бөлек, бұл - уақыт пен ұйымдастыру мәселелері. Ал қатарда қайталама нарықтағы дайын, бірден көшіп кіруге болатын пәтерлер сатылып жатыр. Бүгінгі экономикалық жағдайда бұл фактор шешуші мәнге ие болып отыр.

Сондықтан құрылыс салушыларға да сатып алушы үшін күресуге тура келеді: төлем шарттары, бөліп төлеу, акциялар, қосымша ұсыныстар немесе бағаны нақты түзету арқылы.

Сапалы пәтерлер арзандамауы мүмкін бе?

Нарықтың төмендеуін дұрыс болжауға болады, бірақ бәрібір жақсы пәтерден айырылып қалу қаупі бар. Өйткені үздік нұсқалар бірден өтіп кетеді.

Жақсы тұрғын үй кешенінде, қолайлы жерде орналасқан, жоспарлануы тамаша, сапалы жөндеуі, жиһазы мен техникасы бар пәтерлер болады. Бұл ретте сатушы нарықты адекватты бағалап, әділ құнын қояды. Мұндай нысандар әрдайым аз, сондықтан мен оларды "коллекциялық" нысандар деп атаймын.

Егер бір тұрғын үй кешенінде тоғыз ұқсас пәтер сатылса, бірақ оның біреуі ғана шынымен сапалы әрі дұрыс бағаланған болса, сатып алушы ең алдымен соған назар аударады. Тәжірибеде әділ бағамен ұсынылған сапалы нысандар тез сатылады.

Алматының премиум және luxury сегментінде де жағдай осындай, мұнда негізінен сапалы баспана тапшы: нашар әрі қымбат нысан айлап тұрып қалуы мүмкін, ал жақсысы - сатып алушысын тез табады.

Сондықтан "барлық жылжымайтын мүлік 10 пайызға арзандайды" деген сияқты болжамдар, меніңше, қисынсыз. Бірыңғай жылжымайтын мүлік нарығы жоқ деп ойлаймын. Ондаған сегмент бар және олардың әрқайсы экономикаға әртүрлі әсер береді.

Жер сілкінісі Алматыдағы сұранысқа әсер ете ме?

Әзірге жер сілкінісінің жылжымайтын мүлік нарығына айтарлықтай әсерін байқап отырған жоқпыз. Дегенмен сатып алушылардың бір бөлігі бұл жағдайға эмоциялық тұрғыдан жауап қатты.

Мысалы, жер сілкінісіне дейін 11-қабаттан пәтер қарастырып жүрген клиенттеріміздің бірі оқиғадан кейін төменгі қабаттардан нұсқалар іздеуді сұрады. Адамдар қабат санына жиі мән бере бастады және жер үйлерді көбірек қарастырып жатыр.

Бұл ретте мұндай оқиғалардан кейін үй иелері сұраныс артады деп үміттеніп, бағаны бірден көтере бастайды. Меніңше, бұл онша қисынды емес: жеке үйлер нарығы айтарлықтай тар, ал нақты сатып алушылар саны шектеулі. Қызығушылықтың эмоционалдық өсуі нарықтың жоғары бағаларды қабылдауға дайын екенін білдірмейді.

Алдағы айлар бұл қысқа мерзімді реакция болып қала ма, әлде Алматыдағы сұраныс құрылымына шынымен әсер ете ме, соны көрсетеді.

Пәтерді қазір сатып алу керек пе, әлде 2027 жылдың көктемін күткен дұрыс па - сарапшы кеңесі

Егер пәтер тұру үшін қажет болса, мен қазір сатып алуға асықпауға кеңес берер едім, бірақ бәрібір белсенді түрде іздеу керек.

Бүгінде сатып алушының нарықты асықпай зерделеуге, бірнеше тұрғын үй кешенін салыстыруға, шынайы құнын түсінуге және сатушымен келіссөз жүргізуге мүмкіндігі бар. Бірақ, егер әділ бағамен шынымен де сапалы нысан пайда болса, бағаның одан әрі төмендеуін күтудің қажеті жоқ шығар. Жарты жылдан кейін "орташа пәтердің" бағасы шынымен арзандауы мүмкін. Алайда сіз алғыңыз келген дәл сол пәтер ол уақытқа дейін сатылып кетуі ықтимал.

Өзі үшін баспана сатып алатын адамға ең төменгі бағаны емес, орналасқан жерінің, нысан сапасының және әділ нарықтық құнының ең тиімді үйлесімін іздеген дұрыс.

Егер пәтерді тек инвестиция ретінде сатып алу мәселесі туындаса, мен оны бағасы өседі-ау деген үмітпен нарықтық бағамен сатып алмас едім. Егер бүгінде мұндай активті сатып алатын болсаңыз, бұл не шынымен бірегей мүмкіндік, не нақты нарықтық құнынан шамамен 25 пайыздық айтарлықтай жеңілдік болуы тиіс. Бұл ретте иелік ету мерзімі кемінде екі-үш жылды құрауы қажет.

2026 жылдың аяғына дейін тұрғын үй нарығында не болады - сарапшы болжамы

Белсенділік одан әрі төмендейді деп болжаймын. 2026 жылдың қорытындысы бойынша тұрғын үй нарығындағы мәмілелер саны былтырғымен салыстырғанда шамамен 10–15 пайызға қысқаруы мүмкін.

Әдетте желтоқсан айы жылдық статистиканы жақсарта алады, өйткені жыл аяғында өткен айларда дайындалған мәмілелер аяқталады. Бірақ биыл жалпы жағдайды түбегейлі өзгертетіндей қарбалас болады деп күтудің қажеті жоқ сияқты.

Бағаға келетін болсақ, меніңше, бұл процесс баяу жүреді.

Мәселе мынада, сатушыларға жақында ғана 120 миллион теңгеге бағаланған пәтердің бүгінде 110 миллион тұруы мүмкін екенін мойындау психологиялық тұрғыдан қиын. Мұндай жағдайларда алдымен мәміленің нақты бағасы төмендейді, содан кейін сату мерзімі ұзарады. Сатушы бірнеше ай бойы сатып алушылардың жоқтығын бақылайды. Содан кейін ғана хабарландырудағы бағаны өзгертеді.

Сондықтан 2027 жылдың бірінші жартыжылдығында ұсыныс сұраныстан едәуір асатын сегменттерде нақты мәміле бағалары тағы 5–10 пайызға түзетілуі мүмкін деп есептеймін. Осыдан кейін, менің ойымша, хабарландырулардағы бағалар да айтарлықтай төмендей бастайды.

Бұл тек болжам ғана, нақты қорытындыны күзгі нәтижелерден кейін жасауға болады.

Нарықты не өзгерте алады?

Тұрақты өсім үшін тек жаңа маусымның келуі жеткіліксіз. Ол үшін іргелі өзгерістер қажет.

Ең алдымен - базалық мөлшерлеме төмендегеніне кем дегенде 15 пайыздан төмен және қолжетімді несиелеудің қайта оралуы.

Екінші шарт - халықтың нақты табысының өсуі. Сатып алушы бүгін бастапқы жарнаны төлей алатынына ғана емес, бірнеше жылдан кейін ипотеканы еш қиындықсыз өтей алатынына сенімді болуы керек.

Үшінші - экономикалық күтулердің жалпы жақсаруы. Жылжымайтын мүлік - ірі сатып алу. Адамдар болашақ табысына, бизнесіне және экономикаға сенімді болған кезде мұндай шешімдерді оңай қабылдайды.

Әзірге бұл факторлар бір мезгілде болмағандықтан, бағаның жаппай жаңа өсімін күтуге негіз жоқ. Қыркүйек, қазан және қараша айларындағы сатылымдар сатып алушылардың нақты көңіл-күйін көрсетеді. Егер дәстүрлі күзгі маусым нарықты бұрынғы көлемге қайтармаса, бұл 2027 жылға қандай жылжымайтын мүлік нарығымен қадам басатынымыздың басты белгілерінің бірі болады.