Қазіргі заманның қалталы азаматтары қаражатты күреп табудың ең оңай тәсілін тапқан. Олар қала орталығынан жанға жайлы бірнеше пәтер сатып алады да, баспанаға мұқтаж жандарға жалға беріп қояды.
Статистикалық мәлімет бойынша пәтер жалдау құны Астана мен Алматы қалаларында «шырқау көкте». Астаналық қожайындар қала шетіндегі бір бөлмелі пәтерлерін жалға айына 70-80 мың теңгеге, ал орталықтағы осындай пәтерлерін 90-120 мың теңгеге жалға беретін көрінеді. Ал екі бөлмелі пәтерлері бұдан сәл қымбатырақ, 100 000-150 000 теңгенің төңірегінде. Қаражаты мол қала санатындағы Ақтау мен Атырау қалаларында да пәтер жалдау құны шамамен осындай. Ал Орал қаласында 1 бөлмелі пәтерді 40-45 мың теңгеге, 2 бөлмеліні 50-55 мың теңгеге, 3 бөлмелі пәтерді 60-70 мың теңгеге табуға болады. Бұл — үйлеріне тұтас бір жанұяны жібергенде ай сайын төленетін пәтерақының мөлшері. Кейбір адамдар пәтерін әдейі бизнес көзіне айналдырып, бұдан да мол қаражат табуды көздейді. Ондай адамдар үйлерін айлап емес, сағаттап жалға береді. Жалға берудің бұл түрі, алдыңғысына қарағанда, әрине, қауіпті әрі жұмысы көп. Бірақ бұдан түсетін қаражат та аз емес. Нақты дерек көздеріне сенсек, біздің Оралда бір бөлмелі пәтерді бір сағатқа жалдасаңыз, қожайынға 500-700 теңге ақша тастап кетесіз. Екі сағат үшін 1000-1500 теңге бересіз. Бөлме саны көбейген сайын және үйдің тұрған жеріне байланысты төлемақы да өзгере береді. Бұдан басқа пәтерлерін жалға тәуліктеп беретіндер де бар. Орал қаласында олардың бағасы 4000 теңгеден басталады. Әдетте бизнестің бұл түрімен көбінесе «субарендаторлар», яғни біреудің үйін жалға алып, оны сағаттап немесе тәуліктеп жалға беретіндер айналысады. Бұл пысықайлар қалаға іссапарға немесе басқа да шаруамен келгендерді тез тауып, нәпақасын тауып жүр. Осы мақаланы жазарда жалдау құнын білу үшін және олардан қаншалықты пайда түсіруге болатынын анықтау мақсатында 3-4 нөмірге қоңырау шалып көргенбіз, олардың бәрі де бос болмай шықты. Демек, «жалдамалы пәтерлер жақсы жұмыс жасауда». Бизнестің нақ осы түрімен айналысатын бір танысымның айтуынша, пәтерлерді тәуліктеп жалға беруден бір айда 100 мың теңгенің үстінде ақша табуға болады. Ал сағаттап жіберсеңіз, одан да көп пайда түсіресіз. Бұл — бір ғана пәтер ұстайтындардың табысы. Ал пәтер бизнесімен айналысатындардың жалғыз пәтермен шектелмейтінін ескерсек, бизнестің нақ осы түрімен айналысатындардың табысы мол екенін аңғару қиын емес.
Мұның несі құпия?..
Қалада пәтер бизнесімен айналысатындар көп-ақ. Олардың барлығы бірдей салық органына тіркелмейді. Егер пәтер бизнесімен айналысатындар салық органдарына түгелдей тіркеліп, бәрі бірдей белгіленген мөлшерде салық төлейтін болса, онда бюджеттің жергілікті түсімінің мөлшері қазіргіден әлдеқайда көбейетіні анық. Өкінішке орай, пәтер бизнесімен айналысатындар әлі күнге дейін жеке кәсіпкер ретінде жіті қадағаланбайтын тәрізді. Өйткені олардың салық органдарына тіркелгендерінен гөрі, еш жерде тіркелмей жүргені көп. Біз бұл ретте біреудің үйін жалға алып, содан сағаттап ақша «сауатындар» жөнінде айтып отырмыз. Оларды ел ішінде жоғарыда айтқанымыздай, «субарендаторлар» дейді. Газет беттеріндегі және көшелерге жапсырылған хабарландырулардың қожайындары – осы «субарендаторлар».
Жақында Орал қаласы бойынша мемлекеттік кірістер басқармасына хабарласып, осы бағытта мақала даярлау үшін сауалнама жолдаған болатынбыз. Сонда аталмыш орган қызметкерлері біздің пәтер бизнесіне тікелей қатысты бірнеше сұрағымызға жауап беруден бас тартыпты. Олардың ішінде облыс орталығында қанша пәтер жалға беріледі (1-сұрақ), қалалық мемлекеттік кіріс департаментіне қанша риэлторлық компания тіркелді (6-сұрақ) және олардың салықты төлеу деңгейі жөніндегі сұрақтар бар еді. Басқарма бізге ҚР Салық кодексінің 557-бабына сәйкес мұндай мәліметтердің салық құпиясы болып табылатынын айтып, бұл жөніндегі ақпараттарды БАҚ-қа беруге болмайтынын хабарлапты. Бірақ біз бұдан бірнеше жыл бұрын нақ осы тақырыпта мақала даярлағанда жергілікті мемлекеттік кірістер департаментінен (сол кездегі облыстық салық департаменті) алынған мәліметті пайдаланғанбыз. Сол жолғы мәліметке сәйкес, «Тұрғын үйді және өндірістік емес мақсаттағы басқа да жылжымайтын мүлікті сатып алу, сату және жалға беру кезіндегі делдалдық қызмет көрсету», «Көппәтерлік және тұрғын үйлерді сатып алу және сату» секілді қызмет түрімен тіркелген заңды және жеке кәсіпкерлердің саны 1532 болатын. Оның ішінде пәтер бизнесімен айналысатын қалалық кәсіпкерлер саны – 1210 болды. Және аталған қызмет түрімен айналысатын салық төлеушілердің қанша мөлшерде салық төлегенін жергілікті салық органдары қызметкерлерінің мәліметіне сәйкес сол жолғы мақаламызда көрсеткен де болатынбыз. Егер ҚР Салық кодексі бойынша жоғарыдағыдай сұрақтарға жауап беруге болмаса және бұл сұрақтардың жауабы салық мекемесінің құпиясы болып табылатын болса, онда сол кездегі облыстық салық департаментінің басшылығы бізге сол жолы жоғарыдағы жауапты қалайша берді екен?
Дегенмен Орал қаласы бойынша мемлекеттік кірістер басқармасының қызметкерлері пәтерлерін жалға беруші жеке тұлғалардан түскен салық мөлшерін көрсетіпті. Олардың мәлімдеуінше, өткен жылы пәтерлерін жалға беруші жеке тұлғалардан түскен салық көлемі 2 092,0 мың теңгені құраған. 2015 жылы пәтерлерді жалға беріп, табыс тауып отырған заңды тұлғалар мен дара кәсіпкерлер 286 547,0 мың теңге көлемінде салық төлесе, ағымдағы жылдың 5 айында олардан түскен салық мөлшері 471 794,6 мың теңгені құрапты. Сондай-ақ 2015 жылы бюджетке мүлікті сатудан 16 233,0 мың теңге көлемінде қаражат құйылған.
Қалалық мемлекеттік кірістер басқармасының қызметкерлері біздің «Пәтерлерін жалға беретін адамдардың есебін қалай анықтайсыздар? Көшелердегі хабарландыру арқылы ма, әлде олардың өздері келіп, қалалық мемлекеттік кіріс департаментіне тіркеле ме?» деген сұрағымызға «Тұрғын үйлерді жалға берушілер санын Орал қалалық тұрғын үй инспекциясынан алынған тізімдер мен қалалық ішкі істер бөлімі мәліметтері және жеке тұлғалардың арыз-шағымы негізінде анықтаймыз» деп жауап беріпті. Негізі пәтер бизнесімен айналысатындардың санын жоғарыдағы ресми мекемелердің берген мәліметімен ғана анықтау жеткіліксіз, өйткені бұл пәтер бизнесіндегілердің дәл санын білуге мүмкіндік бермейді. Аталған құзырлы мекемелер тек өздерінде тіркелген адамдардың ғана санын береді. Ал шын мәнінде жеке кәсіпкер ретінде тіркелмей-ақ, біреудің үйін жалдап, сағаттап ақша сауып жүргендердің көп екенін жоғарыда айтып кеттік. Бұл көшелердегі, БАҚ-та жарияланған хабарландырулардан да көрініп тұр…
«Үй сатып алушылар әлі де азайған жоқ…»
Пәтер бизнесімен ресми түрде айналысушыларды халық арасында «Риэлторлар» дейді. Біздің қаламызда осындай он шақты агенттік жұмыс істейді. Олардың ішіндегі ең тәжірибелісі – «Контакт» агенттігі. Аталмыш агенттік жетекшісі Сайлаубек Есқалиевтің айтуынша, «Контакт» агенттігінің құрылғанына биыл 11 жыл болған. Сайлаубектің сөзінше, бүгінде Қазақстан риэлторлары қауымдастығы құрылып, бұл қауымдастық агенттік жұмысын бір қалыпқа түсіру бағытында жұмыстануда. Қазіргі таңда «Контакт», «Листинг», «Наш дом», «Уют» секілді агенттіктер бірігіп, өңірімізде тәуелсіз риэлторлар бөлімшесін құрған. Олар пәтерлерді ұзақ мерзімге жалға берумен және пәтерлерді сату мен сатып алу жұмыстарымен айналысады. Оның сөзінше, жоғарыда аталған агенттіктердің бәрі де жергілікті салық органдарында тіркелген. Салық төлемін олар бұрын жеңілдетілген тәсілмен тоқсан сайын төлесе, қазіргі уақытта алты айда бір рет төлеуге көшкен.
— Еліміз дағдарыс жағдайында тұр десек те, қазіргі таңда үй сатып алушылар анау айтқандай азая қойған жоқ. Жұрттың қолында ақша болмағанымен, баспананы екінші деңгейлі банктер арқылы ипотекаға рәсімдеп алып жатыр. Егер пайызға шағатын болсақ, үй алатындардың 70 пайызы қаражатты екінші деңгейлі банктерден алады. Ипотекаға үй алып жатқан оралдықтардың 90 пайызын ҚР «Тұрғын үй жинақ құрылыс банкі» АҚ-ның облыстық бөлімшесі қаржыландыруда. Бұл бағытта «Ресей жинақ банкі» АҚ Қазақстандағы еншілес банкісі де қарқынды жұмыс жасауда. Аталған банк несиелеу ставкасын 15,1 пайызға дейін түсірген. Мұны анық білетін себебім, үй сату және сатып алу бағытында біз қаладағы барлық банктердің филиалдарымен ынтымақтаса жұмыс істейміз.
Ал енді риэлторлық қызметке келер болсақ, біздің елімізде риэлтор жұмысына тиісті назар аударылмайды. Риэлторлар жұмысын реттейтін заң елімізде әлі күнге дейін жоқ. Бұл аталған бағыттағы жұмыстың жүруіне едәуір кедергі келтіріп тұр. Риэлторлар жұмысында қандай да бір заңға негізделген арнайы тәртіптің болмауы, бір жағынан, осы кәсіппен айналысатындар үшін қауіпті болса, екіншіден, арнайы заңның жоқтығы еңбек тәртібінің бұзылуына жол береді. Риэлторлар жұмысын реттейтін заң жақында Ресейде қабылданбақ. Содан көп ұзамай біздің елімізде де сондай заң қабылданады деп ойлаймын. Егер бұл заң қабылданса, бұл жағдай салық төлемінің дер кезінде әрі белгіленген мөлшерде жиналуына себепші болады, — деген Сайлаубек Есқалиев риэлторлық қызметте құқықтық жағынан сауатты адамдардың жұмыс істегені жөн екенін жеткізді. Оның сөзінше, елімізде риэлторлық қызмет сапасын арттыру мақсатында түрлі сайыстар болып тұрады. Биыл ол басқаратын агенттік еліміздің Батыс өңірінде, яғни Ақтау, Ақтөбе және Орал қалаларында өткізілген риэлторлар байқауына қатысып, барлық көрсеткіштер бойынша үздік атанды.
Риэлторлық қызметпен айналысатын компания өкілдерінің пікірінше, риэлторлар мен субарендаторларды шатастыруға болмайды, бұл екеуі — екі басқа нәрсе. Риэлторлар — жеке компания ретінде тіркеліп, салығын уақтылы төлеп отырған заңды мекеме. Ал субарендаторлар біреудің үйін жалға алып, содан ақша жасап жүрген азаматтар. Олардың жұмысы тұрақты емес және олар салық органдарында тіркелмегендіктен, жеке кәсіпкер ретінде салық төлемейді. Өкінішке орай, заңды түрде тіркеліп, салығын төлеп отырған риэлторлық компанияға қарағанда, пәтер бизнесімен заңсыз айналысып жүрген осындай субарендаторлар көп. Сондықтан салық органдарының салықтарын уақытында төлеп отырған риэлторлық компаниялармен ғана шектеліп қалмай, «субарендаторларды» да назарларынан тыс қалдырмағандары жөн.
Ең төменгі салық мөлшері – Қазақстанда
Әлемнің дамыған елдерінде жергілікті органдардың қаржылық-экономикалық негізі қозғалмайтын мүлік салығынан құралады. АҚШ, Жапония, Германия, Франция секілді елдерде қозғалмайтын мүлік салығынан түскен табысты бөлу және оны тиімді жарату ісі жергілікті биліктің құзырында көрінеді. Дерек көздеріне сүйенсек, қазіргі таңда қозғалмайтын мүлікке салық салу ісі әлемнің 130 еліне таралыпты. Бірақ осы елдердің әрқайсысында салық мөлшері әр түрлі екен. Мысалы, Италияда пәтерін жалға беретіндер табысының 40 пайызын мемлекетке аударуы тиіс болса, америкалықтар — 30, француздар — 25, чехтар мен түріктер 17-18 пайыз, көрші ресейліктер 13 пайыз табыс салығын төлейді екен. Жергілікті салық қызметкерлерінің айтуынша, Салық кодексінің 180-бабы 3-7-тармақтарында өзгеше белгіленбесе, мүлікті өткізу бағасы мен оны сатып алу бағасы арасындағы оң айырма мүлікті өткізу кезіндегі құн өсімінен түсетін табыс болып саналады. Біздің елімізде құн өсімінен түсетін табысқа 10 пайыз көлемінде салық салынады. Көріп отырсыздар, біздің еліміздегі салық мөлшері өзге елдермен салыстырғанда көп төмен.
Мәскеу қаласының атқамінерлері пәтерақыдан түсетін табыс салығын есептеп көріп, одан қыруар қаражат жиналатынына көздерін жеткізгеннен кейін осы мәселені қолға алыпты. Ресми деректер бойынша Мәскеу қаласында әрбір 10-шы пәтер жалға берілетін көрінеді. Аталған қалада 4 миллион шамасында пәтер бар деп есептегенде, шамамен 400 мыңдай пәтер қаржы көзіне айналған. Тіпті бұл нақты сан болмағанның өзінде де, Ресей астанасына бұдан түсетін пайда шаш етектен. Мысалы, Мәскеудегі орташа пәтерді жалдау құны шамамен 30 мың рубль болса, оған 13 пайыз салық салынғанда, қала бюджетіне айына бір пәтерден 3900 рубль салық табысы түседі екен. Оны 12 айға көбейтсек, бір жылда 46 800 рубль, ал үш жылда бір ғана пәтерден түсетін табыс салығы 140 мың рубльді құрайды. Сондай-ақ Еуразиялық экономикалық одақ мүшелерінің бірі — Белоруссияда былтырдан бастап үйін жалға тәуліктеп берілетін пәтер иелеріне салынатын салық мөлшері өсті. Жеке тұлғаларға 12-15 пайызға, ал заңды тұлғаларға 50-70 пайызға өсті. Дерек көздері бойынша дәл қазіргі уақытта Минск қаласында жеке тұлғалар 52 000 пәтерді жалға береді екен. Бұдан басқа бизнестің осы түрімен 800 кәсіпкер айналысатын көрінеді. Нәтижесінде қала бюджетіне тәуліктеп жалға берілетін пәтерлерден 60 млрд. рубль келіп түседі екен. Осы тәртіппен өзіміздің Орал қаласының бюджетін толықтыратын салық мөлшерін де шамамен есептеп көруге болатын еді. Өкінішке орай, қаладағы жалға берілетін пәтерлер мен біреудің пәтерін жалға алып, оны сұрағандарға сағатына және тәулікке беріп, сондай-ақ жұрттың үй сатуына немесе қай-сыбіреулерге үй сатып алуға көмектесіп жүрген делдалдардың нақты санын жергілікті салық қызметкерлері бізге бермеді…
Қазіргідей мемлекет бюджетін молайтудың барлық амалдары қолға алынып жатқан тұста жан қинамай, табысқа белшесінен батып жүргендердің нақты есебі жасалып, олардан салық табысы ұсталса, жергілікті бюджет қоржыны тағы біраз толығары даусыз. Ол үшін пәтер бизнесімен заңсыз айналысып жүрген жандардың нақты есебін алу керек. Оны анықтау да соншалықты қиын емес. Қажет болғанда мамандар еліміздегі киіктерді тікұшаққа мініп алып та санап жүр ғой. Оның қасында хабарландыруларды жергілікті басылым беттеріне аямай беріп, көшелерге жағалай іліп қойған «субарендаторларды» «ойнап жүріп» тауып алуға болмай ма?..
Айша ӨТЕБӘЛІ
«Орал өңірі»
