Келіп жеткен жаңа жыл ипотекалық кредиттеу нарығы үшін бірқатар өзгеріс әкеледі. Ипотека неғұрлым «әділ» және ашық болмақ: банктер қарыз алушылардың мүмкіндіктерін ескеретін, мемлекет жеңілдетілген бағдарламаларға қолдау көрсетіп, ал мөлшерлемелер жаңа ережелер бойынша есептеледі. Ең бастысы — төлемдерді алдын ала жоспарлап, болмағанда біраз мөлшерде алғашқы жарнаңыз болса жақсы.
Қаржы нарығын дамыту және реттеу агенттігі ипотека мөлшерлемелері бойынша өзгерістер, қарыз алушыларды қорғаудың жаңа қағидалары, бастапқы жарна мөлшерінің маңыздылығы және басқа да маңызды нюанстарын таныстырды.
ЖТСМ-нің ең жоғары мөлшеріне көшу
Біз кредит рәсімдегенде немесе банкте депозит ашқан кезде назар аударуды талап ететін негізгі көрсеткіштердің бірі - жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің мөлшері, яғни ЖТСМ. Бұл тұтынушы үшін маңызды құрал, ол тұтынушының қарыз үшін нақты қанша төлейтінін немесе барлық комиссияны, алымдарды, сақтандыру төлемін және өнімге қызмет көрсетуге байлнысты басқа да міндетті шығындарды ескеріп, депозит бойынша қанша кіріс алатынын түсінуге мүмкіндік береді.
ЖТСМ-ді шектеу банктердің халыққа ипотека бойынша қандай мөлшерлемелер белгілей алатынына тікелей әсер етеді. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі Ұлттық Банкпен бірлесіп ипотека бойынша шекті ЖТСМ-ді 25%-дан 20%-ға дейін төмендетуді жоспарлады. Бұл шектеу тиімді мөлшерлемесі 20%-дан жоғары ипотекаға заң бойынша тыйым салынатынын білдіреді.
Бастапқыда төмендеу 2025 жылдың ортасында қолданылуға тиіс еді, алайда 20%-дық мөлшерлеме бойынша шектеу енгізу 2026 жылғы шілдеге дейін ауыстырылды.
Мұндай кейінге қалдыру қолданыстағы базалық мөлшерлеме 18% болған кезде банктер 20%-бен кредит бере алмайтындығына байланысты болып отыр, себебі маржа тәуекелдер мен шығасыларды өтеу үшін тым аз. Банктердің орнықтылығы үшін базалық мөлшерлеме мен ипотека арасындағы айырмашылық кем дегенде 4-6 тармақ.
ЖТСМ-нің қолданыстағы шекті деңгейінің 2026 жылғы шілдеге дейін сақталуы азаматтар үшін ипотекалық кредиттердің қолжетімділігі мен банк секторының орнықтылығы арасындағы теңгерімді сақтауға мүмкіндік береді.
Мөлшерлемелерді есептеудің жаңа жүйесі
ЖТСМ мөлшерін анықталды, енді оны есептеудің жаңа әдістемесіне көшсек, мынадай факторларды ескереді:
- Кредит мерзімі (мерзім ұзақ болған сайын, тәуекел жоғары);
- Бастапқы жарнаның мөлшері (үлкен болған сайын, мөлшерлеме шегі соғұрлым төмен болады);
- LTV (loan-to-value) – кредит сомасының тұрғын үй құнына қатынасы.
Кредит мерзімі бұл сіз ипотека алатын кезең (мысалы, 3,5, 10, 15, 20, 25 жыл). Жаңа әдістеме ипотекалық кредит мерзімін ескереді: ол ұзақ болған сайын, мөлшерлемесі де жоғары болады. Бұл банктер үшін тәуекелдерге байланысты: ұзақ экономиканың уақыт бойы өзгеру немесе қарыз алушының төлем қабілеттілігінің төмендеу ықтималдығы жоғары. Осыған байланысты банк ұзақ мерзімді кредиттер үшін жоғары тиімді мөлшерлеме қояды.
Кредит мерзімі қысқа болса, тәуекелдер де аз, сәйкесінше мөлшерлеме төмен болуы мүмкін, бірақ қарыз алушы үшін ай сайынғы төлем жоғары болады.
Бастапқы жарна – бұл кредит алғанға дейін үй сатып алу кезінде бірден салатын сома. Әдетте бұл – пәтер құнының 10%-ы, 20%-ы, 30%-ы және т.б.
Бастапқы жарна көп болған сайын, берілетін кредит сомасы соғұрлым аз болады және банк үшін тәуекел төмен болады.
Мысалы, пәтердің құны 20 млн теңге десек, сіз пәтер құнының 20%-н өз қаражатыңыздан саласыз, бұл - 4 миллион теңге. Қалған жетпей тұрған 16 млн теңгені банкте ипотекалық кредит ретінде рәсімдеуді жоспарлап отырсыз. Мұндай бастапқы жарнамен мөлшерлеме жоғары, 25%-дан жоғары болады. Пәтер құнының 40%-н, яғни 8 млн теңге салғанда, банк жетпей тұрған 12 млн теңгеге 20%-бен кредит рәсімдейді.
LTV (loan-to-value) дегеніміз не?
LTV (loan-to-value) бұл – кредит сомасының пәтер құнына қатынасы. Бұл әдісті ипотека бойынша шекті мөлшерлемелерді анықтау үшін қолдану жоспарланып отыр. Мөлшерлеме мөлшері бастапқы жарнаның мөлшеріне тікелей байланысты болады.
Сіз бірден неғұрлым көп қаражат салсаңыз, соғұрлым жақсы мөлшерлемеге ие боласыз. Бұл реттеуші төмен мөлшерлемеге рұқсат беруі мүмкін дегенді білдіреді, өйткені банктің ақшаны жоғалту тәуекелі төмен болады. Керісінше, аз жарна = «тәуекелді» кредит = жоғары мөлшерлеме. Бұл талаптарды «дербестендіруге» мүмкіндік береді: бастапқы жарнасы жоғары адамдар төмен мөлшерлемемен кредит ала алады. Жарна неғұрлым көп болса, кредит мөлшері соғұрлым аз болады, демек борыш жүктемесі де азаяды.
Екінші жағынан, бұл қазақстандықтарды жинақтау дағдысын қалыптастыруға және ақша жинауға ынталандырады. Кейбір банктер бастапқы жарнаны жинақтау үшін жинақ депозиттерін іске қосуды жоспарлап отыр.
Осыған ұқсас әдістемелер дамыған елдерде қолданылады, мұнда мөлшерлеме «барлығы үшін максимум Х%» түрінде ғана емес, қарыздың сапалық сипаттамалары бойынша сараланады.
Ипотеканы мемлекеттік қолдау бағдарламалары
Барлық мемлекеттік бағдарлама тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыруға бағытталған — әсіресе азаматтардың белгілі бір санаттары үшін:
«7-20-25» бағдарламасы. Бұл бағдарлама негізгі бағдарламалардың бірі болып қала береді: мөлшерлеме қолжетімді деңгейде белгіленген; талаптар түсінікті және ашық; жеңілдікті тетіктер тұрақты еңбек немесе кәсіпкерлік қызметтен кірісі бар, меншігінде баспанасы жоқ, жаңа салынған үйлерден алғашқы тұрғын үйді сатып алғысы келетін азаматтарға арналған.
2025-2026 жылдары ол бойынша Алматы мен Астанада сатып алынатын тұрғын үй құнының лимиттері — 25 миллион теңгеден 30 миллион теңгеге дейін ұлғайтылды, бұл бағдарлама шеңберінде сатып алуға болатын пәтерлер шеңберін кеңейтуге мүмкіндік берді.
Жаңа «Nauryz» бағдарламалары. 2025 жылдың аяғынан бастап «Nauryz» және «Nauryz Zhumysker» сияқты жеңілдік ипотекасының жаңа толқыны басталды:
Бұл бағдарламалар ипотека құнын төмендетуге ғана емес, сонымен қатар мемлекеттік келісімшарттар шеңберінде үйлердің белгіленген бағалары арқылы әлеуметтік тұрғын үйді дамытуға бағытталған.
Динара Насыр
