С 15 сентября вступают в силу обновления в Закон «О жилищных отношениях», в том числе новая статья 51-6, посвященная деятельности кооперативов собственников квартир (КСК). Она определяет формы управления многоквартирными домами, права и обязанности жильцов, а также порядок финансовой отчетности. Поправки в закон напрямую затронут всех собственников квартир и нежилых помещений. Мы собрали самые распространенные вопросы, которые поступили в редакцию от наших читателей, и обратились в ОЖКХ Уральска за разъяснениями.
Первая новость: теперь у собственников квартир есть возможность выбирать – объединяться в ОСИ (объединение собственников имущества) или переходить в формат НСУ (непосредственного совместного управления). Обе модели направлены на повышение прозрачности и усиление контроля со стороны жильцов за расходованием средств на содержание домов и придомовой территории. Согласно закону, остаются только эти формы управления многоквартирными домами. Разница лишь в том, что ОСИ создается как юридическое лицо, а НСУ чаще выбирают небольшие дома (до 36 квартир), где жильцы могут управлять сами – без спецорганизации.
Рассмотрим все подробнее.
Фото из архива сайта
Счета, собрания, отчетность
На председателей ОСИ и представителей НСУ возлагаются одинаковые обязательства:
1) Открытие текущего и накопительного счетов; сбор ежемесячных взносов (текущие – на содержание, накопительные – на капитальный ремонт, с минимальным размером 0,005 МРП).
2) Проведение собраний с уведомлением за 5 дней, онлайн‑голосованием, документально оформленными протоколами, решения принимаются простым большинством (от 51%).
3) Регулярная отчетность: ежемесячная до 20 числа и годовая – до 1 апреля. Все данные должны быть публичными и доступны жильцам.
Что будет с КСК
Зарегистрированные и осуществляющие деятельность до введения в действие закона кооперативы собственников квартир, нежилых помещений обязаны привести свою деятельность в соответствие с требованиями настоящего закона и пройти процедуру перерегистрации в течение одного года после дня его первого официального опубликования – до 16.07.2026 г.
Права жильцов
Собственники квартир, нежилых помещений свободны в выборе и смене формы управления объектом кондоминиума. На собрании они рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума.
К компетенции собрания относятся вопросы по принятию решений о выборе формы управления объектом кондоминиума, субъекта управления объектом кондоминиума, избрания председателя объединения собственников имущества, членов совета дома, ревизионной комиссии (ревизора), переизбрания или досрочного прекращения их полномочий, делегирования представителей из числа собственников квартир, нежилых помещений в состав инициативной группы для регистрации (перерегистрации) кооператива собственников квартир (нежилых помещений), а также принятия решения о найме управляющего многоквартирным жилым домом.
Финансовая прозрачность
Главное новшество – обязательная публикация ежемесячных и годовых отчетов. В них должны отражаться все расходы, включая дополнительные статьи. Проверяет отчетность ревизионная комиссия или ревизор – минимум раз в год, после чего их заключение выносится на собрание жильцов. Также Ревизионная комиссия (ревизор) осуществляет проверку финансовой документации по управлению объектом кондоминиума не реже одного раза в год в соответствии с правилами управления объектом кондоминиума. Отчет ревизионной комиссии также рассматривается на собрании.
Председатель не хочет отчитываться
В таком случае жильцы имеют право потребовать отчетность и при необходимости инициировать переизбрание председателя ОСИ/НСУ. Сначала нужно письменно обратиться к председателю. Если обращение игнорируется, то можно подать жалобу в исполнительный орган местной власти (ЖКХ). Собственники квартир вправе переизбрать председателя. Старый председатель теряет полномочия после голосования и официальной регистрации изменений (протокол собрания). Если бывший председатель продолжает действовать – это квалифицируется как самоуправство.
Персональная ответственность и штрафы
Согласно последним изменениям, также введена персональная ответственность для руководителей ОСИ, КСК и управляющих компаний за следующие нарушения:
1) несоблюдение сроков открытия банковских счетов (текущего или сберегательного) на каждый дом – штраф 50 МРП.
2) непредоставление обязательных ежемесячных и годовых отчетов о доходах и расходах – также 50 МРП.
3) нарушения при передаче управления (отсутствие акта приема‑передачи финансовой или технической документации, нежелание подписать акт) – 50 МРП для физических лиц, 100 МРП для юрлиц. При повторных нарушениях – 100 МРП и 200 МРП соответственно.
В отделе ЖКХ г. Уральска подчеркнули, что штрафы не могут взиматься со счетов собственников – вся ответственность ложится лично на руководителя.
Новыми поправками расширены полномочия жилищной инспекции: теперь она обязана контролировать состояние лифтов, крыш, дворов и зимнего содержания. Также она получает право проверять готовность к отопительному сезону. Инспекция вправе выдавать предписания по устранению нарушений. Основанием для проверок является жалоба жильцов при наличии убедительных оснований и подтверждающих доказательств. За нарушение требований жилищной инспекции предусмотрен штраф до 400 МРП, при злостном нарушении – расторжение договора.
Если ОСИ идет в отказ
Если ОСИ или НСУ утверждают, что та или иная работа не их зона ответственности, жильцы вправе потребовать обоснования и официального подтверждения в письменном виде, а при необходимости – добиваться решения через госорганы. Требуйте официальный ответ с обоснованием: что именно не входит в их зону ответственности, на каком основании (устав, договор, акты разграничения балансовой принадлежности). Если ОСИ или НСУ отказываются решать проблему, не предоставляя документов, подавайте жалобу в жилищную инспекцию, можно онлайн через eOtinish. За бездействие при жалобах жильцов теперь предусмотрен штраф до 100 МРП и предписание от инспекции, согласно ст. 320 КоАП РК.
Тарифы и взносы
Остаются три вида обязательных платежей: текущие – содержание дома, накопительные – капремонт, целевые – внеплановые расходы. Минимальный тариф в Уральске установлен маслихатом – 65 тенге за один квадратный метр, но будет индексироваться в зависимости от МРП. Жильцы вправе требовать возмещения ущерба, если услуги не оказываются. Также собственники квартир вправе требовать возмещения затрат если ремонт общедомовой собственности, к примеру подъезда или подвала, не выполнен или сделан некачественно. В ОЖКХ Уральска отметили, что подобные факты уже были и суды удовлетворяли требования жильцов. Для обращения в суд необходимы документальные доказательства: фото, акты, заключения экспертов. Наиболее эффективны коллективные иски.
Функции ОСИ
Уход за придомовой территорией. Проведение текущего ремонта дорожек, освещения, лавочек и прочего, если они входят в общедомовую собственность.
Озеленение, цветники, полив – если жильцы их высаживают.
Содержание (и иногда установка) детских площадок – если они сделаны за счет жильцов. Эти работы финансируются из ежемесячных взносов жильцов (по утвержденной смете). Если во дворе не работает освещение или детская площадка пришла в негодность, порядок обращения зависит от того, на чьем балансе находятся эти объекты.
ОСИ – это первое звено. Даже если освещение или площадка не относится к их территории, они обязаны направить запрос в акимат.
Обязанности акимата /ОЖКХ
Капитальный ремонт дворов (новый асфальт, освещение, площадки) по заявкам жильцов – финансирование через госпрограммы. Установка и замена детских и спортивных площадок в рамках программы «Благоустройство дворов».
Эксперты отмечают: реальная эффективность новых поправок будет зависеть от активности самих жильцов. Закон дает им больше прав, но и требует большего участия – от посещения собраний до готовности отстаивать интересы в судах.
В Уральске насчитывается 1715 многоквартирных домов: 200 выбрали форму ОСИ, 724 дома (до 36 квартир) управляют сами. Собственникам квартир остальных домов до начала 2026 года необходимо решить, какую форму они примут для управления.
Евгения Максимова,
"Жайық Пресс"
