Екінші нарықтан тұрғын үй сатып алу – қауіп-қатерге толы мәмілелердің бірі. Қате жіберілген жағдайда мүліктен айырылып, басың дауға қалуы мүмкін. Адвокат Мария Солдаткина және жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Ғалым Исқаков тәуекелдерді қалай азайтуға болатынын айтып берді.
Күтпеген кедергілер
Адвокат Мария Солдаткинаның айтуынша, екінші нарықтан пәтер сатып алғанда тұрғындар заңға қатысты бірнеше тәуекелге тап болады. Олардың ішінде: пәтер сатылғаннан кейін де оны пайдалануға құқығы бар адамдардың болуы; алаяқтыққа байланысты мәміленің заңсыз жасалуы; жалған құжат немесе қол қоюшының өкілеттігінің жоқтығына байланысты сатып алу-сатудың жарамсыз деп танылуы; мұрагерлер немесе бұрынғы жұбайлар тарапынан талаптардың болуы.
Қосымша қауіп-қатерлерге пәтерге тыйым салулардың болуы, қамтамасыз ету шаралары, атқарушылық іс жүргізулер, сондай-ақ коммуналдық қызметтер, ПИК/МИБ жарналары мен салықтар бойынша берешектер жатады. Мұндай жағдайлар ұзаққа созылатын сот дауларына ғана ұласып қоймай, пәтерге кіріп тұру мүмкіндігінен айырып, тұрғын үйден айырылып қалуға да алып келуі мүмкін.
— Нысанның құқықтық тарихын тексеру кезінде сатып алушы меншік құқығының ауысу тарихын алдын ала «E-notary» базасы немесе ХҚКО арқылы сұратып, мұқият зерделеуі қажет. Сондай-ақ үшінші тұлғалардың пәтерде тұру құқығы бар-жоғы және сатушының пәтерді қандай негізде иеленгені — сатып алу-сату, сыйға тарту, мұрагерлік немесе жекешелендіру арқылы алынғаны да міндетті түрде тексерілуі тиіс, - дейді маман.
Сонымен қатар пәтерге қатысты сот дауларының бар-жоғын, тыйым салулар мен қамтамасыз ету шараларының қолданылған-қолданылмағанын тексеру, сондай-ақ жылжымайтын мүлік нысанының бұрын сот процестеріне қатысқан-қатыспағанын анықтау маңызды.
Тағы бір аса маңызды жайт — мұрагерлік, жекешелендіру немесе сыйға тарту арқылы алынған тұрғын үймен жасалатын мәмілелер ерекше мұқият тексеруді талап етеді. Адвокаттың айтуынша, мұрагерлер мұраға кіру мерзімін қалпына келтіріп, бұрын жасалған мәмілені даулауы мүмкін. Ал жекешелендіру барысында кеткен заңбұзушылықтар келісімшартты жарамсыз деп тануға негіз болуы ықтимал. Сонымен қатар, қысым көрсету арқылы немесе сыйға берушінің әрекетке қабілетсіз күйінде рәсімделген мәмілелер де кейін заңсыз деп танылып, мүлікті қайтаруға әкелуі мүмкін.
Некеде алынған мүлік ортақ меншік санала ма?
Қазақстан Республикасының «Неке (ерлі-зайыптылық) және отбасы туралы» кодексінің 34–35-баптарына сәйкес, некеде алынған мүлік ортақ меншік болып саналады. Сондықтан екінші нарықтан пәтер сатып аларда сатушының жұбайының нотариалды куәландырылған келісімі; қажет болған жағдайда — ажырасу немесе мүлікті бөлу туралы құжаттар болуы керек.
Егер тұрғын үй жұбайының келісімінсіз сатылған болса, мұндай мәміле дауланып, жарамсыз деп танылуы мүмкін.
Қауіп белгілері
Мәміле жасар алдында ерекше назар аударуды және мұқият тексеруді талап ететін сатушылардың белгілі бір санаттары бар.
— Егер егде жастағы сатушы болса, әрі жалғыз тұрса; психоневрологиялық немесе наркологиялық диспансерде есепте тұрса; мәміле сенімхат арқылы жасалса және баға нарықтық құнынан едәуір төмен болса немесе сатушы құжаттарды тезірек рәсімдеуге асықтырса, оның артында шикілік болуы мүмкін. Мұндай жағдайларда мәмілелер жиі дауланады, - дейді заңгер.
Құжаттарды тексеру
Мәміле жасамас бұрын адвокат сатушыдан құжаттардың толық пакетін сұрату қажеттігін ескертеді. Оның ішінде:
пәтерге меншік құқығын растайтын құжаттар;
тіркелген құқықтар мен шектеулер туралы анықтама;
қолданыстағы техникалық паспорт;
аталған мекенжайда тіркеуде тұрған адамдар туралы анықтама;
қажет болған жағдайда жұбайының нотариалды келісімі.
Сатып алудан бас тартуға себеп болатын жағдайлар — құжаттардың толық көрсетілмеуі, тыйымдар немесе сот дауларының болуы, сондай-ақ бағасының себепсіз тым төмен болуы.
Қарыздар туралы
Заң бойынша сатушының қарыздары сатып алушыға берілмейді. Алайда іс жүзінде бұл қарыздар белгілі бір қиындықтар тудыруы мүмкін. Берешекке байланысты жарық, су немесе жылу ажыратылуы ықтимал, ал МИБ немесе ПИК алдындағы қарыздарды кейде пәтердің жаңа иесінен өндіріп алуға тырысады. Мұндай жағдайға жол бермеу үшін пәтерді сатып алар алдында барлық коммуналдық қызметтер бойынша қарыздың жоқ екені туралы анықтамаларды сатушыдан талап ету қажет.
Нотариус қажет пе?
Мария Солдаткинаның айтуынша, заң бойынша пәтер сатып алу кезінде нотариусқа жүгіну міндетті емес. Алайда бірқатар жағдайда нотариуссыз мәміле жасау мүмкін емес. Мәселен, тұрғын үйдің үлесі сатылса; мәміле жасауда кәмелетке толмаған балалар болса; сатушы сенімхат арқылы әрекет етсе немесе жұбайының келісімі қажет болса.
Сонымен қатар, заңгерлер қауіп-қатерді азайту үшін мәмілені нотариус арқылы рәсімдеуге кеңес береді. Себебі нотариус құжаттарды тексеріп, бұл болашақта туындауы мүмкін мәселелер мен даулардың алдын алуға көмектеседі.
Риелторлар не дейді?
«Метры» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Ғалым Исқаковтың айтуынша, проблемалы мәмілелердің жартысынан көбі мұрагерлік мәселелермен байланысты. Оның сөзінше, меншік иелерінің арасында қайтыс болған адамдар немесе кәмелетке толмаған балалар болған жағдайда ерекше мұқият болу қажет — мұндай кезде барлық құжаттар жан-жақты тексерілуі тиіс.
— Мұраны ресми түрде алмайынша мәміле жасау мүмкін емес. Ал егер мәміле ертерек жасалып қойса, ол жарамсыз деп танылуы мүмкін, - дейді Ғалым Исқаков.
Егер адам пәтерді өз бетінше сатып алуға шешім қабылдаса, Ғалым Искаков тек сатушы ұсынған құжаттармен шектелмеуге кеңес береді. Оның айтуынша, пәтер және оның иесі туралы көбірек мәлімет алу үшін көршілермен алдын ала сөйлескен жөн. Сонымен қатар, барлық құжаттарды нотариуста мұқият тексеріп, коммуналдық қызметтер бойынша түбіртектерді қоса алғанда, анықтамалардың толық пакетін талап ету қажет.
Сондай-ақ риелтор мәмілені нотариуста рәсімдеуді, мүмкіндік болса бейнежазбаға түсіріп алуды ұсынады.
Қауіпті алаяқтық тәсілдер
Жалғыз тұратын қарт адамдарға тиесілі пәтерлермен жасалатын мәмілелер және бағасы тым арзанға бағаланған тұрғын үйлерді сатып алу ерекше қауіп тудырады. Мұндай мәмілелер алаяқтық жолмен жасалуы мүмкін, ұқсас жағдайлар көршілес елдерде де анықталған.
— Алаяқтар зейнеткерлерді жинақтарына қауіп төніп тұр деп сендіріп, пәтерін сатуға көндіреді. Кейін мәмілені даулауға тырысады, - дейді риелтор Ғалым Исқаков.
Оның айтуынша, бұл схема Қазақстанға да жеткен. Яғни ақша алғаннан кейін сатушы пәтерді босатудан бас тартып, оны алаяқтардың қысымымен саттым деп мәлімдейді және сатып алушыны қылмысқа қатысы бар деп айыптауға тырысады.
— Біздің тәжірибеміз осындай екі жағдай болды. Клиенттердің адал ниетпен әрекет еткенін дәлелдеп, олардың меншік құқығын сақтап қалу үшін куәгер ретінде қатысқан жағдайлар болды, - дейді риелтор.
Адвокат Мария Солдаткинаның айтуынша, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 157-бабына сәйкес мәміле жарамсыз деп танылған жағдайда екіжақты реституция қолданылады, яғни әр тарап алғанын қайтаруға міндетті.
Бұл дегеніміз, сатушы алаяқтардың құрбаны болған күннің өзінде, сатып алушыға алған ақшаны қайтаруға міндетті. Ал ол келтірілген шығынды қылмыстық іс аясында алаяқтардан өндіріп алуға құқылы. Сатушыға жіберген қателігін сатып алушының мойнына жүктеуге жол берілмейді.
— Жауапкершілікті адал әрекет еткен сатып алушыға жүктеу адалдық қағидатына (ҚР Азаматтық кодексінің 8-бабы) қайшы келеді. Салдарынан алаяқтардың болуы заңды жолмен мүлік алған тұлғаны құқықтарынан айыруға негіз болатын қауіпті тәжірибе қалыптасып жатыр, - дейді адвокат.
Заңгердің айтуынша, алаяқтықтың көбеюі жылжымайтын мүлік нарығына қазірдің өзінде әсер етіп отыр: мәмілелер бұрынғыдан да қатаң тексеріле бастады, түрлі шектеулер көбейді және мұндай жағдайларға көзқарас өзгеріп келеді. Бұл жерде мәселе ережелердің жетіспеуінде емес, кейде соттардың мұндай істерге көзқарасында болып отыр.
Қазақстан заңнамасы тұрғысынан алғанда, дұрыс шешім біреу-ақ: егер мәміле жарамсыз деп танылса, пәтер сатушыға қайтарылуы тиіс, ал сатып алушыға төленген қаражат толық қайтарылуы қажет. Бұдан өзге тәсілдер қауіпті прецедент қалыптастырып, адамдардың меншік құқығына деген сенімін әлсіретеді.
Дереккөз: ҚазАқпарат
