Рынок вторичной недвижимости Уральска перешел в более спокойную фазу: спрос снизился, сроки продажи выросли, а реальные цены на жилье оказались ниже прошлогодних. Какие квартиры сегодня покупают охотнее всего и чего ждать на жилищном рынке в ближайшие месяцы?
Еще недавно рынок недвижимости Уральска жил в режиме повышенного спроса. Сегодня ситуация иная: покупатели стали осторожнее, продавцы дольше ждут подходящего клиента, а цена объекта все чаще становится предметом торга. По мнению команды агентства недвижимости «Пятый угол» – руководителя Артема Хрокалова, риелторов Светланы Твердохлебовой и Евгении Марининой, за последний год рынок стал более спокойным и сбалансированным.
Фото: istockphoto
– По сравнению с 2025 годом цены на недвижимость в целом снизились, а тот рост, который наблюдаем сейчас, очень слабый. Существенного подорожания жилья нет – в большинстве случаев цены лишь компенсируют инфляцию. Покупатели сегодня гораздо осторожнее: анализируют рынок, сравнивают варианты и редко принимают решение спонтанно. Поэтому сроки продажи увеличились, а торг стал обычной практикой, – говорят специалисты.
Сделок меньше
На активность рынка повлияли изменения условий ипотечного кредитования, высокая стоимость заемных средств и снижение покупательской способности. По данным зарегистрированных нотариальных сделок, в ЗКО за январь-июнь 2025 года было заключено 6202 сделки с недвижимостью, а за аналогичный период 2026-го – 5159. Разница составляет 1043 сделки или около 16,8%. При этом риелторы подчеркивают: речь идет обо всех видах сделок с недвижимостью по всей области, поэтому напрямую переносить этот показатель на рынок квартир Уральска некорректно. В собственной практике специалисты агентства также отмечают заметное снижение активности.
– За весь 2025 год у нас было около 90 сделок, а за первые семь месяцев 2026 года – около 30. Но это статистика нашей практики, а не всего рынка. Кроме того, к нам чаще обращаются по сложным объектам, тогда как ликвидное жилье собственники нередко продают самостоятельно, – отмечают в агентстве.
По оценке риелторов, количество обращений и спрос на услуги снизились примерно на 50–55%. Покупатели теперь дольше принимают решение и гораздо внимательнее относятся к цене.
Сколько стоит «квадрат»?
Если ориентироваться на реальные сделки на вторичном рынке, в 2025 году квадратный метр в среднем стоил около 300–380 тысяч теңге. Сейчас ориентир, по оценке агентства «Пятый угол», составляет примерно 230–300 тысяч теңге. Если условно сравнить середину этих диапазонов, снижение составляет около 22%. Но это вовсе не означает, что вся недвижимость в городе подешевела.
– Снижение зависит от района, состояния квартиры, площади, этажности и первоначально установленной цены. Кроме того, необходимо разделять цену предложения и цену реальной сделки. Например, показатель около 318 тысяч теңге за квадратный метр, который можно увидеть на Krisha.kz по Уральску, отражает именно цены предложения. Наша оценка в 230–300 тысяч основана на реальных сделках на вторичном рынке, – объясняют риелторы.
С новостройками картина несколько иная. По данным агентства, в 2025 году средний ориентир составлял около 300 тысяч теңге за квадратный метр, а в отдельных жилых комплексах цена доходила до 400 тысяч. Сейчас средний показатель – около 250 тысяч, хотя в некоторых ЖК стоимость по-прежнему достигает 400 тысяч теңге за «квадрат».
Кто сегодня покупает?
В агентстве недвижимости отмечают, весной рынок традиционно оживился. В марте и апреле дополнительным фактором стала выплата государственной премии по депозитам Отбасы банка. Часть клиентов использовала накопления и возможности ипотечных программ для приобретения жилья. Летом активность вновь снизилась. Сейчас чаще всего жилье покупают за наличные либо с использованием ипотеки Отбасы банка. При этом структура сделок, по оценке риелторов, выглядит примерно так: из десяти сделок пять-шесть проходят за наличный расчет, две-три – с ипотекой Отбасы банка и еще одна-две – с ипотекой других банков. Главный ограничитель спроса – стоимость кредита.
– Даже если клиенту ипотеку одобрили, это еще не означает, что сделка состоится. Увидев фактический ежемесячный платеж, который по некоторым сделкам может доходить примерно до 500 тысяч теңге, человек может отказаться от покупки, – говорит Артем Хрокалов.
Цены из прошлого
Одной из проблем рынка риелторы называют завышенные ожидания собственников. Многие продавцы по-прежнему ориентируются на цены 2024-2025 годов, когда спрос на вторичное жилье был значительно выше. Особенно это проявилось после паводка 2024 года, когда на рынке наблюдался повышенный интерес к благоустроенному жилью. Но сегодня ситуация изменилась. Если собственник купил квартиру в 2024 году за 22 млн теңге, то при продаже ему психологически сложно согласиться на меньшую сумму. Однако аналогичный объект сегодня может стоить на 10-22% дешевле. В результате объявлений много, но часть из них месяцами и даже годами остается без покупателя.
По данным агентства, в 2024-2025 годах на Krisha.kz постоянно находилось около 7500–8000 объявлений о продаже квартир и комнат в Уральске. Сейчас их порядка 8300–9000. То есть предложение выросло примерно на 10–15%. Однако большое количество объявлений еще не означает большого количества действительно ликвидного жилья.
– Сегодня цена, которая кажется низкой по сравнению с прошлым годом, часто является не «супервыгодной», а просто адекватной рыночной. Если объект правильно оценен, его можно продать достаточно быстро. Если же цена завышена, квартира может находиться на рынке очень долго, – отмечают в агентстве.
Какие квартиры уходят быстрее?
Безусловный лидер – однокомнатные квартиры. Они остаются наиболее доступным форматом, что особенно важно в условиях дорогой ипотеки и ограниченного бюджета. Хорошо продается и старый жилой фонд, если квартира подходит под требования банков и предлагается по адекватной цене.
Важную роль играет ремонт. Сегодня покупатель все чаще предпочитает жилье, в которое можно въехать сразу. Стоимость ремонта существенно выросла, и далеко не каждый готов после покупки дополнительно вкладывать значительную сумму. При этом дорогой ремонт не означает, что продавец сможет вернуть все вложенные средства.
– Ремонт повышает ликвидность квартиры, но не гарантирует возврата всей стоимости вложений, – подчеркивают риелторы.
Дольше всего продаются большие квартиры – прежде всего 3-х- и 4-х-комнатные, особенно если их цена завышена или объект требует серьезных дополнительных вложений.
Где спрос выше?
В областном центре, по оценке агентства, наиболее востребованы микрорайоны им. Кадыра Мырза Али, шестой, седьмой и девятый микрорайоны, Зачаганск, а также старый центр. Покупателей привлекают развитая инфраструктура, транспортная доступность, наличие школ и других социальных объектов, качество жилого фонда и, конечно, цена.
Меньше интереса наблюдается к району Мясокомбината, п. Деркул и мкр. Жазира. Причины – расположение, транспортная доступность, инфраструктура и меньшее количество объектов, которые покупатели считают привлекательными. При этом риелторы подчеркивают: низкий спрос на конкретный район не означает полного отсутствия сделок. Хорошо оцененная квартира может найти покупателя практически в любой части города.
Инвестиции и аренда
Изменился и инвестиционный спрос. В 2019-2025 годах на рынке было немало покупателей, которые приобретали жилье для последующей перепродажи, долгосрочной аренды, субаренды или посуточной сдачи. Сегодня стратегия «купить дешевле – быстро продать дороже» стала значительно рискованнее.
– Можно приобрести объект по привлекательной цене, вложиться в ремонт, а потом обнаружить, что продать его дороже практически невозможно. Поэтому сейчас флиппинг стал более рискованным. А вот покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду все еще имеет смысл: инвестор получает арендный доход, а сама недвижимость остается в собственности, – считают специалисты агентства.
Рынок аренды, по данным агентства недвижимости, оказался устойчивее рынка купли-продажи. За последний год стоимость аренды, по оценке агентства, снизилась, примерно, на 5-7%. Приблизительно на столько же уменьшился и спрос. Причина, в том числе, в поведении собственников: если продать квартиру по желаемой цене не удается, многие предпочитают оставить ее у себя и сдавать, получая регулярный доход, вместо того чтобы соглашаться на значительный дисконт при продаже.
Что будет дальше?
Резкого роста цен в ближайшее время риелторы не ожидают. До конца года, по их мнению, рынок, скорее всего, останется стабильным. Возможно некоторое оживление спроса в декабре, однако оно будет избирательным. На горизонте ближайших 6-12 месяцев специалисты также прогнозируют прежде всего стабилизацию, а не существенное подорожание. Многое будет зависеть от доступности ипотеки, уровня доходов населения и общей экономической ситуации.
– Автоматического возвращения к ценам 2024-2025 годов мы не ожидаем. Сейчас стоимость жилья формируется прежде всего соотношением спроса, предложения и реальной покупательной способности, а не желаемой прибылью собственника, – делится Артем Хрокалов.
Поэтому главный совет риелторов сегодня одинаково актуален и для продавцов, и для покупателей – не торопиться и внимательно изучать рынок. Покупателям стоит сравнивать объекты и не стесняться торговаться. Продавцам – учитывать реальные предложения и быть готовыми корректировать цену.
– Если покупатель считает цену завышенной, это не обязательно означает, что он просто пытается сбить стоимость. Возможно, рынок действительно показывает другую цену. Если клиент не купил вашу квартиру сегодня, завтра он купит квартиру вашего соседа. Поэтому на сегодняшнем рынке выигрывает не тот продавец, который дольше всех держится за желаемую цену, а тот, кто правильно понимает ситуацию и вовремя адаптируется к рынку, – резюмирует руководитель агентства недвижимости.
Цены на квартиры в Уральске:
1-комнатные квартиры – 7-30 млн теңге
2-комнатные – 8-45 млн теңге
3-комнатные – 10-100 млн теңге
Цена зависит от района, площади, состояния квартиры, возраста дома, класса жилого комплекса и других факторов. При этом действует правило: квадратный метр 1-комнатной квартиры обычно стоит дороже «квадрата» 2-комнатной, а 2-комнатной – дороже, чем 3-комнатной.
Аренда жилья:
1-комнатные – 70-140 тыс. теңге в месяц
2-комнатные – 70-200 тыс. теңге
3-комнатные и более – 80-300 тыс. теңге
Галина Каренских,
"Жайық Пресс"
