Покупка, аренда или оформление наследства на недвижимость – это серьезные юридические процессы, в которых скрыто немало подводных камней. Ошибка на этапе оформления документов может обернуться потерей имущества, денег и времени. Как избежать рисков и защитить свои права, расскажет судья суда №2 г. Уральска Жанар Сагынбаева.
Фото:istockphoto
Обязательно проверьте!
– Жанар Акбекетовна, с чего начинается грамотная сделка купли-продажи недвижимости?
– С проверки подлинности документов, удостоверяющего личность и дееспособности продавца. Покупатель должен потребовать правоустанавливающие документы – свидетельство о собственности или выписка из «Регистра недвижимости», основание владения: договор купли-продажи, мены, дарения, наследства, приватизации и так далее. Также технический паспорт – документ, подтверждающий характеристики жилья, включает поэтажный план, назначение, площадь, год постройки.
Необходимо проверить соответствует ли площадь и планировка реальному состоянию, есть ли самовольные перепланировки – они могут быть незаконными. Также должны быть согласие супруга (супруги) и разрешение органов опеки, если среди владельцев есть дети. И справку об отсутствии долгов по «коммуналке».
– Чтобы сделка была юридически защищена, какие пункты нужно включить в договор купли-продажи недвижимости?
– Обязательно – полные паспортные данные участников сделки, подробное описание недвижимости: адрес, метраж, кадастровый номер. Указать на отсутствие обременений и прав третьих лиц, гарантии продавца (например, что нет споров, долгов, арестов), цена и порядок расчетов, сроки передачи объекта, условия расторжения и последствия нарушений и акт приема-передачи, как приложение.
– А как узнать, есть ли задолженности по налогам у владельца недвижимости и не проходит ли он процедуру банкротства перед ее продажей?
– Проверить долги по налогам и банкротству можно через сайт Комитета государственных доходов (КГД) МФ РК по ИИН или БИН продавца. Также на портале eGov.kz есть возможность проверить налоговые задолженности в «Личном кабинете» продавца. Нотариус перед заключением сделки тоже обязан проверить ограничения и аресты имущества.
– Если недвижимость находится в залоге у банка, то чем рискует покупатель?
– Главный риск в том, что банк может реализовать объект, если заемщик не выплатит долг. Поэтому такая недвижимость продается только с согласия банка и покупатель приобретает жилье с ограниченным правом собственности.
– Как защититься от мошенников?
– Ключ к безопасности – это проверка. Сравнивайте документы с оригиналами, следите за печатями и подписями. Используйте онлайн-сервисы: в регистре недвижимости на egov.kz можно проверить собственника и обременения. На kgd.gov.kz – налоговые долги по ИИН/БИН и проверка на банкротство. adilet.zan.kz – база законодательных актов, если есть сомнения в законности.
Остерегайтесь, если вам показывают только копии, отказываются предоставить ИИН, справки или, если есть ошибки, исправления, размытие текста, скан с чужим ФИО. Важно: все сделки с недвижимостью в Казахстане должны обязательно оформляться у нотариуса – он обязан проверить все через онлайн-реестры, он видит все ограничения и аресты и может отказать в оформлении сделки, если документы вызывают сомнения. Никогда не передавайте деньги в руки и не верьте в «горящие предложения». Ни в коем случае не переводите деньги без участия нотариуса. Используйте безопасные формы оплаты, такие как аккредитив через банк – деньги переходят продавцу только после госрегистрации права собственности, нотариальный депозит – нотариус удерживает деньги до завершения сделки. В случае оформления задатка обязательно укажите ответственности сторон – что будет, если сделка вдруг по каким-либо причинам не состоится. Осматривайте квартиру лично, убедитесь, что продавец имеет доступ в квартиру/дом, площадь и планировка соответствуют техпаспорту, нет незаконных перепланировок или самостроев, детально изучите технический паспорт и поэтажный план.
– Какие схемы обмана встречаются чаще всего?
– Самые распространенные – это подделка документов, попытка продать квартиру без согласия второго супруга или продать жилье, находящееся под арестом, или в залоге. А проверить имелись ли судебные дела или аресты в отношении участника сделки можно по ИИН через сайт https://office.sud.kz – это база судов.
Наследство, дарение и аренда
– Жанар Акбекетовна, как правильно оформить договор дарения недвижимости, чтобы избежать проблем с наследниками?
– Договор дарения оформляется в письменной форме, требует нотариального заверения, с регистрацией в регистрирующем органе и вступает в силу сразу после государственной регистрации. После чего имущество уже не включается в наследственную массу – наследники не могут его оспорить, за исключением признания договора недействительным. Например, из-за недееспособности дарителя или давления.
– Как оформить наследство на недвижимость и движимость, если человек умер, не оставив завещания?
– Обратиться к нотариусу по месту последнего жительства наследодателя в течение 6 месяцев. Собрать документы – свидетельство о смерти, документы на имущество, справки о родстве. Имущество движимое и недвижимое делится поровну между наследниками первой очереди – это супруг, дети, родители. Вторая очередь – братья, сестры, дедушки, бабушки и т.д. После оформления нужно подать документы в ЦОН для регистрации прав.
– Как защитить себя в сделке по аренде? Какие права и обязанности есть у арендатора и арендодателя, и как правильно составить такой договор?
– Договор аренды – это ваша защита. Он должен включать паспортные данные сторон, срок, сумму, график платежей, акт передачи квартиры с описанием имущества и ответственность в случае его порчи, условия досрочного расторжения. Арендодатель обязан предоставить жилье в надлежащем состоянии, не вмешиваться в личную жизнь арендатора. Арендатор обязан платить вовремя и бережно относиться к имуществу.
– Что делать, если квартиранты все-таки испортили мебель или технику?
– Зафиксировать ущерб, сделав фотовидеофиксацию. Или можно привлечь независимого оценщика, составить акт повреждений и направить претензию арендатору. Если он отказывается возмещать ущерб добровольно, то нужно обращаться в суд при наличии договора аренды и акта приема-передачи.
Кто хозяин лестничной клетки?
– Бывает много жалоб от жильцов на соседей, которые захламили подъезды, заняли чердаки и подвалы. Что делать в этой ситуации?
– Сделайте фотовидеофиксацию факта нарушения: захламление, захват пространства, несанкционированное строительство и т. д., соберите свидетельские показания соседей. Поговорите с соседом – часто вопрос можно решить мирно, особенно, если человек не знает, что нарушает правила, при этом укажите на совместную собственность и возможные санкции. Если разговор не возымел должного эффекта, обратитесь в КСК, ОСИ, ПТ – управляющая организация обязана контролировать соблюдение правил. Подается письменное заявление с описанием нарушения и требованием принять меры, а КСК или ОСИ должны составить акт осмотра и выдать предписание нарушителю. Если управляющая организация бездействует, подается жалоба в отдел жилищной инспекции при акимате, к жалобе прилагаются доказательства и копия обращения в КСК. Инспекция должна провести проверку и может выдать предписание или наложить штраф.
Если ситуация и после этого не решается, пишите заявление в полицию (если нарушение подпадает под КоАП – например, самоуправство или создание угрозы жизни). Либо – гражданский иск в суд о защите прав собственников, возмещении ущерба и устранении нарушений.
Если в доме начинается капремонт
Основные права жильцов при капитальном ремонте – это право на участие в принятии решений. Все важные решения, связанные с капитальным ремонтом, должны приниматься на общем собрании собственников жилья, на котором жильцы голосуют по вопросам проведения ремонта, утверждения сметы, выбора подрядчика, сроков и порядка проведения работ. Решение принимается большинством голосов от общего числа собственников.
Право на информацию: жильцы имеют право получать полную информацию о характере планируемых работ, стоимости ремонта, источниках финансирования, сроках начала и окончания, подрядной организации. Управляющая организация обязана предоставить эту информацию по запросу.
Право на безопасность и комфорт: работы не должны нарушать права жильцов, ограничивать доступ к квартирам, представлять опасность для жизни и здоровья, проводиться в ночное время (с 23:00 до 6:00). При нарушении этих норм можно жаловаться в акимат, жилищную инспекцию или прокуратуру.
Право на контроль за проведением работ: жильцы могут создать инициативную группу для контроля за качеством и сроками работ. Также можно привлекать независимых экспертов для оценки качества.
Право на отказ от участия, в отдельных случаях: если ремонт не является обязательным (например, это не капитальный ремонт по износу), собственник может отказаться от софинансирования. Но в случае с общим имуществом (крыша, лифт, фасад) отказаться нельзя – это ответственность всех собственников.
Куда обращаться при нарушении прав: в акимат районный или городской, в жилищную инспекцию при акимате, прокуратуру, суд, если нарушены имущественные права или имеются убытки.
Евгения Максимова,
zhaikpress.kz
