2026 жылы еліміздің жылжымайтын мүлік нарығы баяулап қана қоймай, құрылымдық өзгерістерге ұшырап жатыр. Өткен жылғы рекордтық көрсеткіштерден кейін белсенділік төмендеп, нарықтың өзгеріп жатқаны байқалады. Бұл жөнінде сарапшылармен сөйлесіп, мәселені егжей-тегжейлі зерттеп көрдік, - деп жазады Kazinform.
Жасанды өсім және нарықтағы дүрбелең әсері
Былтыр сату – сатып алу келісімшарттарын жасасу фактілері 2024 жылмен салыстырғанда, 433 мыңнан 448 мыңға көбейген. Бірақ премиум санаттағы жылжымайтын мүлікті сату бойынша сарапшы Виталий Шалаевтың айтуынша, бұл статистиканың көлеңкелі тұсы басым.
– Иә, қағаз жүзінде өсім тіркеліп отыр. Ал, шын мәнінде, жағдай басқаша. Ең көп келісімшарт 2025 жылдың желтоқсанында жасалды. 53 мың баспана сатылған. Демек, әр тоғызыншы келісімшарт бір айға келіп тұр. Бұл – шынайы өсім емес, нарықтағы дүрбелең, - деп түсіндірді ол.
Мұндай күрт өсімнің себептері ретінде маман бірнеше факторды атады. Олар – ҚҚС енгізілетіні жөніндегі ақпарат және доллар бағамының өсуі. Сонымен бірге, нарықтағы жалпы белгісіздік ахуалы да әсер етті. Сатып алушылар келесі жылға қалсам, қымбатқа ұрынып қаламын деп қауіптеніп, келісімшарттарды тезірек бекітуге тырысты.
2026 жыл: нарықтың қысқару кезеңі
2026 жылдың басында-ақ нарықтың жаңа кезеңге өткені айқын болды. Қаңтар-наурыз айларында айына орта есеппен 27-28 мың келісімшарт жасалды. Болжам бойынша, жыл соңына дейін шамамен 330 мың жылжымайтын мүлік сатылады. Бұл 2025 жылдан 26,3%-ға төмен.
– Бұл – нарықтағы аздаған өзгеріс емес, басқа кезеңге өтуге жатады, - дейді Виталий Шалаев.
Нарық баяулағанмен, құлдырап жатқан жоқ
Қазіргі жағдайға Colliers Kazakhstan-ның аға кеңесшісі Темірлан Мұқанов та осындай баға берді.
– 2026 жылдың бірінші тоқсанында келісімшарттар саны 83 659 болды, ал бір жыл бұрын бұл көрсеткіш 87 678 еді. Бұл нарықтағы белсенділіктің бірқалыпты баяулағанын көрсетеді. Оның себептері – бағаның өсуі, ипотекалық несиелер қолжетімділігінің шектелуі және заңнамадағы өзгерістер, - деп түсіндірді ол.
Сонымен қатар оның айтуынша, толыққанды құлдырау туралы айту әзірге ерте. Нарық, әсіресе ірі қалаларда әлі де белсенді, алайда экономикалық жағдайларға байланысты құбылып отырады.
Баға мен сұраныс сай ма
Сарапшылардың сөзінше, баспана құны біртіндеп жоғарылап, ал сұраныс оған ілесе алмай отыр. Алматыда жаңа тұрғын үй бағасы бір жылда 7,6%-ға өссе, Астанада бұл көрсеткіш 11,3%-ға көтерілген.
– Сату – сатып алу келісімшарттарының өсу қарқыны баяулап келеді, бірақ жалпы динамика оң болып қалып отыр. Алматы мен Астанада жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелер саны әлі де жоғары, алайда экономикалық және заңнамалық жағдайлардың өзгеруіне байланысты тұрғын үйді салып, сатумен айналысатын компаниялар сақ әрекет ете бастады, - дейді спикер.
Негізгі фактор – төлем қабілеттілігі
Қазіргі таңда нарыққа ең қатты әсер ететін нәрсе – сатып алушылардың қаржылық жағдайы. Темірлан Мұқановтың айтуынша, азаматтардың сатып алу қабілеті мен тұрғын үйдің қолжетімділігі арасында айтарлықтай арақашықтық бар.
Оның сөзінше, жылжымайтын мүлік бағасы өскеніне қарамастан, 2025 жылы Алматыда тұрғын үй қолжетімділігінің индексі 6,6 жылға дейін төмендеген, яғни бұл 2024 жылмен салыстырғанда жағдайдың жақсарғанын көрсетеді.
– Алайда бұл баспана алу толыққанды жеңілдеді дегенді білдірмейді. Тұрғын үй қолжетімділігінің артуы баға өсімінің баяулауына, сатып алушылардың қаражатты жылдамырақ жинай алуына, сондай-ақ, ипотека рәсімдеу мүмкіндігіне байланысты, - деді ол.
Осылайша, екіұшты жағдай қалыптасты. Бір жағынан, қолжетімділік көрсеткіштері қағаз жүзінде жақсарып келеді. Екінші жағынан, бағаның өсуі салдарынан халықтың едәуір бөлігіне үй сатып алу қиынға соғып отыр.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік сарапшысы Виталий Шалаев анағұрлым кең ауқымдағы экономикалық факторларға назар аударады. Оның пікірінше, инфляция себебінен халықтың табысы да құнсызданып, кіріс шығындардың өсуіне ілесе алмай жатыр. Сондықтан жұрт тұрғын үй сатып алу жоспарын көбіне кейінге қалдырады. Әсіресе, бұрын тұрғын үй нарығының негізгі қозғаушы күші болған орта тап үшін жылжымайтын мүлік енді басты мақсат болудан қалып барады.
Қарыз жүктемесінің артуы қысымды одан сайын күшейтіп отыр. Мерзімі өткен берешек көлемі 790 млрд теңгеден 1,07 трлн теңгеге дейін өскен, оның негізгі бөлігі тұтынушылық несиелерге тиесілі. Бұл әлеуетті азаматтардың үй сатып алу мүмкіндігін төмендетіп, нарықтағы жалпы сұранысты тежейді.
Жаңа үйлерге сұраныс жоғары
Темірлан Мұқановтың айтуынша, қазіргі таңда көп азамат жаңадан салынған тұрғын үйлерден пәтер алғысы келеді. Мұның бірнеше себебі бар. Ең алдымен, жаңа ғимараттар заманауи стандарттарға сай болғандықтан, құрылыс барысында сапа мен қауіпсіздікке жете мән берілген.
Сонымен қатар, тиімді ипотекалық бағдарламалар мен мемлекеттік қолдау шаралары бар. Олардың арқасында бірінші нарықтағы тұрғын үйлерді сатып алу жалпы халыққа қолжетімді. Бұл ретте, инфрақұрылымның да маңызы зор. Жаңа аудандар мен тұрғын үй кешендерінде тұру кім-кімге де жайлы екені анық.
Алайда ескі пәтерлерге қызығушылық мүлде тоқтап қалған жоқ. Екінші нарыққа белгілі бір деңгейде сұраныс болғанмен, біртіндеп төмендеп келеді. Бұған негізгі себептер – жаңа үйлермен салыстырғанда, бағаның жоғары белгіленуі және ипотекалық қаржыландыру мүмкіндіктерінің шектеулі болуы.
Баспана саудасы мол табыс әкеле ме
Бұған дейін жылжымайтын мүлік күмәнсіз пайда табатын құрал ретінде қарастырылса, бүгінде жағдай өзгерген.
– Бұрын пәтерді сатып алып қойып, біраздан кейін қымбатқа сату кең тараған еді. Ал қазір уақыт өткен сайын екінші нарықтағы үйлерге сұраныс төмендеуі мүмкін, - дейді Виталий Шалаев.
Өңірлердегі жағдай: өсім тұрақты
Colliers Kazakhstan компаниясы аға кеңесшісінің бағалауынша, аймақтарда бағаның көтерілуі жалғасып келеді. Мәселен, бірінші нарықтағы тұрғын үй құны жылына ең қатты қымбаттаған өңірлер ретінде Павлодар (+26,4%), Қызылорда (+15,3%), Шымкент (+15,2%) және Астананы (+14,3%) атауға болады.
Ал екінші нарықтағы тұрғын үйлердің бағасы Ақтөбеде (+18,9%), Павлодарда (+18,8%) және Алматыда (+17,9%) айтарлықтай қымбаттаған. Жалға беру сегментінде де елеулі өзгеріс байқалады: Ақтөбеде жалдау бағасы 40,7%-ға, Жезқазғанда 18,7%-ға, Астанада 18,1%-ға өсті.
Ал еліміздің ең ірі қаласында бұл секторда өзіндік ерекшеліктер бар. «Этажи» компаниясының Алматыдағы кеңсе басшысы Александра Наварованың айтуынша, бүгінде мегаполисте «жандану» байқалады.
– Қаңтар-ақпан айларында сауда бәсең болды. Бірақ қазір үй сатып алу маусымы қыза бастағандықтан, белсенділік артты, - деді ол.
Сонымен қатар, оның айтуынша, биыл бірінші тоқсанда сұраныс көлемі айтарлықтай өзгерген жоқ. Жыл басында меншік иелері ҚҚС енгізіледі деген ақпаратты желеу етіп, бағаны көтеруге тырысқанмен, пәтер құны наурыз айында былтырғы желтоқсандағы деңгейіне қайта оралды.
Болжам
2026 жылы нарыққа мемлекеттік қолдау шаралары айтарлықтай әсер етуі мүмкін. Жаңа ипотекалық бағдарламалардың іске қосылуы сұранысты ынталандыра алады, ал несие беру шарттарының қатаңдауы, керісінше, мақұлданатын өтінімдер санын азайтуы ықтимал. Александра Наварованың айтуынша, нарықта мұндай шектеулер бұрын да болған.
– Тіпті, он өтінімнің тек біреуі ғана мақұлданатын кезеңдер болды, - деп атап өтті ол.
Сарапшы негізгі сын-қатерлердің бірі ретінде ұлттық валютаның әлсіреу мүмкіндігін де атайды. Оның бағалауынша, доллар бағамы 500 теңгеден жоғары өссе, бұл нарықтың тоқырауына және жылжымайтын мүлік бағасының одан әрі қымбаттауына әкелуі ықтимал.
Ал Виталий Шалаев өзгерістердің бірнеше сценарийін қарастырады. Негізгі жорамалға тоқталсақ, келісімшарттар санының азаюы, бағаға қысымның күшеюі, үй өтпеуі салдарынан саудада бәсекенің артуы болжанып отыр.
Бірақ экономика тұрақтанса, жағдай басқаша өрбуі де мүмкін. Онда нарық біртіндеп қалпына келуі ықтимал. Шалаевтың бағалауынша, жыл соңында сату – сатып алу келісімшарттарының саны шамамен 330 мыңға жетуі мүмкін.
Темірлан Мұқанов та осындай пікірде. Оның айтуынша, нарық тұрақтанса, шамамен 330 мың пәтер сатылады деген болжам ақылға қонымды.
– Жалпы елде үй сатып алу көрсеткіші төмендесе де, Алматы мен Астана сияқты ірі қалаларда баспана саудасы белсенді жалғасады. Өйткені, бұл шаһарларда инфрақұрылымның дамуына және жаңа тұрғын үй кешендеріне деген тұрақты сұраныс бар, - деді ол.
Сонымен қатар сарапшы бірқатар фактор нарықты тежеуді жалғастыратынын атап өтті.
– 2026 жылы бағаның қатты қымбаттамай, қалыпты түрде өсуі және тұрғын үйдің шектеулі қолжетімділігі азаматтардың үй алуға деген ынтасын арттырады. Алайда халықтың табысы нарыққа сай болмауы және ипотекалық несие алу қиындауы сияқты факторлардың әсерінен келісімшарттардың жалпы саны бұрынғыдан төмен болады, - деп қорытындылады Мұқанов.
Баспананы қай уақытта алған дұрыс
Александра Наварованың пікірінше, үй алуға ең қолайлы мезгіл – жылдың басы.
– Қаңтар-ақпан айларында, әдетте, нарық тыныш болады. Сондықтан саудаласу оңайға соғады. Алайда ең ыңғайлы уақытты тосу әрдайым тиімді бола бермейді. Өйткені, тосып отырғанда, баға және валюта бағамы өсіп кетуі ықтиал, - деді ол.
Қорытынды
Қазақстандағы тұрғын үй нарығы қызу саудадан бір қалыпты сатылымға ұласып келеді. Сату – сатып алу келісімшарттарының саны азайған. Ал азаматтар үй алғанда, бірнеше факторға байланысты ойланып-толғанып, асықпай таңдайтын болған. Мұның бәрі баспана сатушылардың арасындағы бәсекені күшейтіп жатыр. Сарапшылардың көзқарасынша, енді негізгі ресурс – баспананың көлемі емес, төлеуге қабілетті азаматтардың сұранысы. Нарық қатысушылары алдағы бірнеше жылда осы үшін күреспек.
